Schadensersatz bei zu kleiner WEG-Sondernutzungsfläche (Gartenfläche) Stellen Sie sich vor, Sie erwerben eine Eigentumswohnung mit einem Gartenanteil. Die Wohnanlage ist noch nicht gebaut, Sie erwerben „vom Plan“. Im Verlauf der Bauarbeiten, spätestens bei Übergabe stellen Sie fest, dass die Gartenfläche vor Ihrer Wohnung (Sondernutzungsfläche) deutlich kleiner ausfällt, als sie im Plan verzeichnet war. Die Grenze des Grundstücks ist so nahe an Ihre Terrasse herangerückt, dass Sie zwischen der Terrasse und der Gartengrenze noch nicht einmal ein Gartenhäuschen aufstellen könnten. Sie beschweren Sie hierüber beim Bauträger. Dieser verweist Sie darauf, dass der Plan, nach dem Sie die Eigentumswohnung erworben haben, lediglich „unverbindlich“ gewesen sei. Im Übrigen, meint er, könnten Sie selbst ohnehin keine Ansprüche gegenüber dem Bauträger geltend machen, da hierfür die – zwischenzeitlich entstandene – Wohnungseigentumsgemeinschaft ausschließlich zuständig sei. Darüber hinaus ließe sich ein „Schaden“ durch die Gartenverkleinerung schlechterdings nicht berechnen. Ein ähnlicher Sachverhalt lag dem Urteil des Oberlandesgerichtes München vom 09.12.2008, Az.: 9 U 1836/08, veröffentlicht in NZM 2009, Seite 747 zugrunde. Das OLG München hat – wie vor ihm das Landgericht München I – dort zunächst festgestellt, dass Sie als alleiniger Nutzungsberechtigter des Gartens (Sondernutzungsfläche) sehr wohl berechtigt sind, aufgrund Ihres Vertrages mit dem Bauträger diesen auf Schadensersatz unmittelbar in An-spruch zu nehmen. Nicht die Wohnungseigentumsgemeinschaft ist in diesem Fall prozessführungsbefugt, sondern Sie als Miteigentümer, da sich die Vertragsverletzung nur im Verhältnis zwischen Ihnen und dem Bauträger auswirkt. Aufgrund der besonderen Konstellation des Sondernutzungsrechtes sind alle anderen Mitglieder der Wohnungseigentumsgemeinschaft von der Nutzung des Ihrer Wohnung zugewiesenen Gartenanteils ausgeschlossen. Das Oberlandesgericht München hat ferner festgestellt, dass der zur Notarurkunde genommene „unverbindliche“ Plan zwar keine ganz exakt definierte Gartenfläche vorgibt, die Kennzeichnung der Gartenfläche im Plan allerdings lediglich geringfügige Abweichungen zulässt. Eine Verringerung der Sondernutzungsfläche von ursprünglich 175 qm auf tatsächlich 127 qm (also eine Verringerung um 27,4 %) ist keine geringfügige Abweichung mehr. Nachdem der Bauträger keine Möglichkeit hatte, die restliche Fläche an die WEG zu übereignen und damit der Sondernutzung zuzuführen, ergab sich ein Schadensersatzanspruch dem Grunde nach. Eine erhebliche Schwierigkeit bestand allerdings darin, die tatsächliche Höhe des Schadensersatzes zu bestimmen. Sondernutzungsflächen sind nicht gesondert verkehrsfähig, ihre Übertragung erfolgt ausschließlich mit der Über-tragung des Miteigentumsanteils (der Wohnung). Hieraus folgt aber nicht, dass die Gartenfläche mangels Marktes wertlos ist, da auch die Größe der Sondernutzungsfläche neben Größe, Lage und Ausstattung der Wohnung ein wertbildender Faktor ist. Die Höhe des Kaufpreises für den mit der Wohnung verbundenen Miteigentumsanteil bestimmt sich bei Erdgeschosswohnungen mit einem Sondernutzungsgarten nicht nur durch den Wert der Wohnung, sondern eben auch durch den Wert des Gartens. Der Wert des ursprünglich vorgesehenen, tatsächlich jedoch nicht nutzbaren Teils des Gartens ist im vorliegenden Fall durch ein Sachverständigengutachten bestimmt worden. Dies würde in der Praxis auch in anderen Fällen so erfolgen müssen. Es bleibt die Erkenntnis, dass Sie bei der Verringerung der ursprünglich erworbenen Sondernutzungsfläche nicht rechtlos gestellt sind, sondern einen Schadensersatzanspruch gegen den Bauträger geltend machen können. Hierzu bedarf es auch nicht der Einschaltung der Wohnungseigentumsge-meinschaft, dieser Anspruch steht allein dem Käufer zu. Professor Dr. Jörn Steike Professor Dr. Steike & Coll. Tel: 08131 353933 Internet: www.dr-steike.de |