Neues für den Vermieter
Welcher Vermieter hat nicht schon einmal erlebt, dass ein Mieter die Miete schleppend, nur teilweise oder gar nicht zahlte. Die Vermieter beendet das Mietverhältnis und fordert den Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung auf. Dieser reagiert nicht. Der Vermieter klagt, gewinnt den Prozess und bekommt einen Räumungstitel. Da der Mieter noch immer nicht reagiert, wird der Gerichtsvollzieher beauftragt, das Räumungsurteil zu vollstrecken. Dann erlebt der Vermieter eine böse Überraschung, der Gerichtsvollzieher fordert einen Vorschuß in Höhe von mehreren tausend Euro und teilt lapidar mit, dass keine Räumung erfolgen wird, solange der Vorschuß nicht bezahlt ist. Der Vermieter vermutet in den allermeisten Fällen nicht zu unrecht, dass er sich diesen Vorschuss ebenso wenig vom Mieter zurückholen kann, wie er die ausstehenden Mietzahlungen beim Mieter beitreiben kann. Der Mieter hat längst die Eidesstattliche Versicherung abgegeben. Der Vermieter hat also nur die Wahl, gutes Geld in erheblichem Umfang dem schlechten hinterherzuwerfen, oder die Wohnung nicht zu räumen und zuzusehen, wie sich der Schaden von Monat zu Monat vergrößert, weil der Mieter die Wohnung weiterhin bewohnt, ohne zu bezahlen.
Doch es ist gibt eine Lösung und die heisst „Berliner Modell“. Sie basiert darauf, dass der Vermieter an sämtlichen vom Mieter in die Wohnung eingebrachten Sachen ein gesetzliches Pfandrecht (§ 562 BGB) hat. Dieses Pfandrecht übt der Vermieter aus und beauftragt den Gerichtsvollzieher lediglich damit, den Mieter aus dem Besitz der Wohnung zu setzen und den Vermieter in deren Besitz einzuweisen. Der Entfernung der in der Wohnung befindlichen Gegenstände des Mieters widerspricht der Vermieter unter Hinweis auf sein Vermieterpfandrecht. Der Gerichtsvollzieher hat weder zu überprüfen, ob die Gegenstände wirklich dem Vermieterpfandrecht unterfallen, noch, ob sie der Pfändungsfreiheit unterliegen. Dies kann der Mieter vom Gericht überprüfen lassen, der Gerichtsvollzieher ist für diese Prüfung jedenfalls nicht zuständig. Im übrigen ist der Mieter nicht gehindert, Gegenstände, die dem Vermieterpfandrecht nicht unterliegen, vor der Räumung aus der Wohnung zu entfernen. Im Ergebnis kann eine reine Herausgabevollstreckung der Wohnung ohne Räumung und damit ohne den Anfall von Kosten für die Möbelspedition und die Lagerung durchgeführt werden. Hierdurch reduzieren sich die Vollstreckungskosten auf weniger als ein Zehntel! Der Bundesgerichtshof hat jüngst innerhalb von wenigen Monaten zweimal entschieden, daß eine Räumung nach dem „Berliner Modell“ zulässig ist (BGH, I ZB 45/05, Beschluß vom 17.11.2005 und BGH I ZB 135/05, Beschluß vom 10.08.2006) und sich damit auf die Seite der Vermieter gestellt.
Vermieter sind gut beraten, wenn sie diese Möglichkeit im Auge behalten, hat doch der letztgenannte Beschluß des Bundesgerichtshofes dazu geführt, daß sich der Vorschuß des Gerichtsvollziehers für die Räumung von EUR 6.500,00 auf EUR 400,00 verringert hat!
Professor Dr. Jörn Steike
Rechtsanwalt
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